Dự án hậu M&A ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên thị trường địa ốc thời gian gần đây. Vậy nhưng, giới chuyên gia cho rằng, hiện vẫn còn nhiều rủi ro pháp lý và rào cản tác động tới xu hướng này.

Cuộc chơi không dễ

Thị trường bất động sản xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A từ đầu năm 2017 đến nay. Tại Tp.HCM, những dự án lớn được thâu tóm bởi các tập đoàn lớn đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore. Song, M&A bất động sản trên thực tế chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải bất cứ thương vụ nào cũng thuận lợi, thu về kết quả khả quan.

JLL Việt Nam đánh giá, hoạt động M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, sẽ có nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” dần lộ diện trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán.

Theo JLL: “Cứ 5 thương vụ bất động sản sẽ có ít nhất 1 thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”.

Dự án hậu M&A ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý
Thời gian qua, hoạt động M&A bất động sản diễn ra khá sôi động.

Trong khi đó, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự, Luật sư Nguyễn Hưng Quang nhìn nhận, việc chuyển nhượng dự án và công trình xây dựng theo quy định về luật kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng, hoàn thành dự án.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành, bên chuyển nhượng dự án phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Đồng thời, dự án không được chuyển nhượng nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Luật sư Quang cho rằng, hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án còn kéo dài và khá phức tạp. Trên thực tế, chính những thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua.

Ẩn chứa nhiều rủi ro cho khách hàng

Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, thời gian gần đây, không ít nhà phân phối bất động sản chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang, chẳng hạn như mua lại một tòa nhà trong dự án, mua lại một số sàn căn hộ, một phần dự án,… để hoàn thành sản phẩm, bàn giao cho khách hàng. Bước đầu, các nhà phân phối này đã thực hiện được nhiều dự án thành công, giúp dự án "hồi sinh", người mua có nhà ở.

Thế nhưng, các thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp bởi thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án rất khó khăn, phức tạp.

Hơn nữa, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho dự án (không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ 'chuyển nhượng hợp đồng' lại cho người mua. Nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng bởi nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán. Tuy vậy, khách mua sẽ gặp rắc rối khi làm giấy chủ quyền nhà. Lý do là, cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, những rủi ro này sẽ chủ yếu rơi vào người mua cuối cùng.

Theo luật sư Phượng, để tránh rủi ro, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án khi mua nhà trong trường hợp trên. Bởi lẽ, chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, trong khi nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho khách hàng.

Tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng dự án (vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ) nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng là một rủi ro khác được các chuyên gia khuyến cáo. Nếu xảy ra tranh chấp thì những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu vì Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên kết, liên doanh, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho thuê mua bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư (Văn phòng Luật sư TriLaw), khi mua nhà tại các dự án hậu M&A, khách hàng cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh là điều kiện nhất định phải có để giao dịch.

(Theo Vietnamnet)
 

Tin cùng chủ đề: Thị trường BĐS năm 2017

Các tin khác